“`html
يعد حق الملكية من الحقوق المهمة التي تحظى بالحماية النظامية، ولذلك لا يجوز نزع ملكية العقار من صاحبه لمجرد رغبة جهة حكومية أو جهة صاحبة مشروع، وإنما يجب أن يتم ذلك وفقا لضوابط وإجراءات محددة، ولتحقيق مصلحة عامة، ومقابل تعويض عادل.
وقد صدر نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت على العقارات ليضع إطارا حديثا لإجراءات نزع الملكية وتقدير التعويض وصرفه، وينظم كذلك حالات وضع اليد المؤقت على العقارات. وينص المادة الثانية من النظام على أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل، وفقا لأحكام النظام واللائحة.
ويهم مالك العقار أن يعرف أن نزع الملكية لا يعني فقدان جميع حقوقه بمجرد صدور قرار المشروع، بل يظل له عدد من الحقوق المتعلقة بالتعويض والتقييم والإخلاء والاعتراض وفقا للإجراءات النظامية.
ما المقصود بنزع ملكية العقار للمصلحة العامة؟
يقصد بنزع الملكية أن يتم نقل ملكية عقار من مالكه لتنفيذ مشروع يحقق مصلحة عامة، مقابل تعويض وفقا للقواعد التي حددها النظام.
وقد عرفت المادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة الجهة صاحبة المشروع بأنها الجهة الحكومية أو الشركة أو الجمعية الأهلية ذات النفع العام التي تتولى تنفيذ عمل يهدف إلى تحقيق مصلحة عامة وفقا للنظام.
كما عرفت العقار بأنه الأرض وكل ما هو ثابت عليها ولا يمكن نقله دون تلف، بما في ذلك البناء والغراس ونحو ذلك.
ولا يكفي وجود رغبة في تنفيذ مشروع حتى تبدأ إجراءات نزع الملكية، إذ وضع النظام شروطا وضوابط قبل اتخاذ هذه الخطوة.
متى يجوز نزع ملكية العقار؟
وضع النظام عدة ضوابط أساسية لنزع الملكية.
وتنص المادة الثانية على أن نزع الملكية لا يكون إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل.
كما تنص المادة الرابعة على أنه لا تتخذ إجراءات نزع ملكية العقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حال عدم وجود عقارات للدولة تفي بالغرض.
وبالتالي فإن وجود عقار خاص لا يعني تلقائيا إمكانية نزعه لمجرد وجود مشروع، وإنما يجب أن تتوافر الشروط النظامية المتعلقة بالمصلحة العامة وعدم وجود عقارات حكومية مناسبة للمشروع.
ما المقصود بالمصلحة العامة في نظام نزع الملكية؟
عرفت المادة الخامسة المصلحة العامة بأنها كل ما يحقق نفعا عاما من تنمية أو ازدهار ترجح فيه مصلحة المجتمع على مصلحة خاصة، وكذلك ما يدفع ضررا عاما مثل الكوارث والأوبئة وما في حكمها.
وذكرت المادة أمثلة للمشروعات التي تدخل في نطاق المصلحة العامة، ومنها:
- مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشريفين
- مشروعات الطرق والشوارع
- خطوط النقل
- مرافق المواصلات العامة البرية والبحرية والجوية
وبالتالي يجب أن يكون نزع الملكية مرتبطا بمشروع أو غرض يدخل ضمن مفهوم المصلحة العامة الذي حدده النظام.
هل يستحق مالك العقار تعويضا عند نزع الملكية؟
نعم، وهذه من أهم الضمانات التي قررها النظام لمالك العقار.
وتنص المادة السادسة من النظام على أن من نزعت ملكية عقاره يستحق تعويضا يقوم على ثلاثة عناصر رئيسية:
- القيمة السوقية للعقار.
- إضافة عوض عن نزع الملكية بنسبة 20% من القيمة السوقية للعقار.
- مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية.
وبذلك لا يقتصر التعويض على قيمة العقار السوقية وحدها، بل أضاف النظام نسبة 20% إلى القيمة السوقية، إلى جانب التعويض عن الأضرار الناتجة عن إجراءات نزع الملكية.
كيف يتم تحديد القيمة السوقية للعقار؟
من المسائل الأساسية في نزع الملكية تحديد القيمة العادلة للعقار، ولذلك لم يترك النظام تحديد قيمة العقار لتقدير جهة واحدة دون ضوابط.
وتنظم المادة الرابعة عشرة والخامسة عشرة إجراءات التقييم وتشكيل لجنة التقدير واعتماد السعر، ويقوم التقييم على تقارير معدة بواسطة مقيمين معتمدين وفقا لمعايير وأدلة التقييم المعتمدة.
كما ينص النظام على استبعاد أي تقييم لا يتوافق مع معايير وأدلة التقييم، وتكليف مقيم معتمد آخر عند الحاجة، ثم تحديد السعر المتوسط للتقييمات المتوافقة مع المعايير.
وهذا يوفر للمالك أساسا نظاميا لمراجعة طريقة احتساب قيمة عقاره وعدم الاكتفاء بمجرد الرقم الذي يتم إبلاغه به.
ماذا يشمل التعويض إذا كان نزع الملكية لجزء من العقار فقط؟
قد يحتاج المشروع إلى اقتطاع جزء من الأرض فقط، وفي هذه الحالة لا يقتصر الأمر على حساب مساحة الجزء المنزوع بصورة منفصلة دائما.
وقد عالجت المادة الثانية والعشرون من النظام هذه الحالة بالتفصيل.
فإذا كان الجزء المتبقي من الأرض أو البناء أو الغراس قابلا للانتفاع به، تقدر قيمة الجزء المنزوع وما عليه من بناء وغراس، وتضاف تكاليف إصلاح وترميم الجزء المتبقي، إلى جانب تكاليف ما نقص من قيمة الجزء المتبقي من الأرض أو البناء أو الغراس.
أما إذا أصبح الجزء المتبقي من البناء أو الغراس غير قابل للانتفاع به، فقد تدخل قيمته أيضا ضمن التعويض وفقا للضوابط المحددة في المادة.
وفي بعض الحالات، إذا أصبح الجزء المتبقي من الأرض غير صالح للانتفاع أو كانت تكاليف إصلاح الجزء المتبقي تساوي أو تفوق تكاليف نزع الملكية، يتم نزع ملكية كامل العقار.
وهذه من أهم المواد التي ينبغي لمالك العقار معرفتها، خصوصا في مشروعات الطرق والتوسعات التي تستقطع جزءا من الأرض.
ماذا يحدث إذا اختلفت مساحة العقار في الصك عن المساحة الفعلية؟
عالجت المادة الحادية والعشرون هذه الحالة.
فإذا اختلفت المساحة المحددة في مستندات إثبات الملكية عن المساحة الفعلية للعقار على الطبيعة، يقدر التعويض بحسب المساحة الأقل.
لكن ذلك لا يمنع مالك العقار من إثبات ملكيته للجزء الذي لم يدخل في التقدير.
ولهذا من المهم مراجعة مستندات الملكية والرفع المساحي والمساحة الفعلية قبل اعتماد قيمة التعويض.
هل يكون التعويض نقديا أم يمكن أن يكون بعقار بديل؟
الأصل أن يكون التعويض عن العقار المنزوع نقديا، وهذا ما نصت عليه المادة السادسة عشرة من النظام.
لكن يجوز أن يكون التعويض أو جزء منه عينيا إذا رضي مالك العقار بذلك، ومن صور التعويض العيني أن يكون هناك عقار بديل أو حصص مالية في المشروع الذي نزعت ملكية العقار من أجله.
وبالتالي لا يجوز فرض التعويض العيني على المالك دون رضاه وفقا لما قررته المادة.
متى يبدأ احتساب قيمة العقار المنزوع؟
حدد النظام تواريخ مهمة تؤثر في عملية التقييم.
وتنص المادة العشرون على أن تاريخ نشر قرار البدء في إجراءات نزع الملكية في الجريدة الرسمية يعد أساسا لحصر مشتملات العقار.
وبالتالي لا يعتد بعد هذا التاريخ بما يتم على العقار من تعديلات أو إضافات أو تحسينات أو بناء أو إحياء أو غرس ونحو ذلك لأغراض الحصر.
كما يعد تاريخ أول وقوف لأي من المقيمين على العقار أساسا في تقييم العقار.
ولهذا يجب على مالك العقار الانتباه إلى التوقيتات النظامية وعدم إجراء تحسينات أو إنشاءات بعد بدء الإجراءات على أساس توقع زيادة التعويض.
متى يتم صرف التعويض لمالك العقار؟
من الضمانات المهمة التي قررها النظام ألا يتم إخلاء العقار بصورة عادية ثم يترك المالك دون تعويض لفترة غير محددة.
وتنص أحكام المادة الثالثة والعشرين على استكمال إجراءات صرف التعويض نقدا أو عينا قبل التاريخ المحدد للإخلاء، مع وجود حالات استثنائية وفقا للضوابط النظامية.
كما قرر النظام حماية إضافية في حالة تأخر صرف التعويض؛ فإذا لم تستكمل إجراءات صرف التعويض خلال ثلاث سنوات من تاريخ صدور قرار البدء في إجراءات نزع الملكية، جاز لمالك العقار طلب إعادة التقدير، ما لم يكن التأخير بسبب المالك.
وإذا كانت قيمة التعويض الناتجة عن إعادة التقدير أقل من التعويض السابق، يكون التعويض وفقا للتقدير الأعلى.
ماذا لو تم إخلاء العقار قبل صرف التعويض؟
عالج النظام هذه الحالة بشكل صريح.
فوفقا للمادة الرابعة والعشرين، إذا أخلي العقار قبل استكمال إجراءات صرف التعويض، يستحق مالك العقار أجرة المثل عن الفترة بين الإخلاء واستكمال إجراءات التعويض، مضافا إليها 10% من أجرة المثل، ما لم يكن تأخر استلام التعويض بسبب المالك.
وهذا يعني أن الإخلاء قبل استكمال التعويض لا يسقط تلقائيا حق المالك في المطالبة بالمقابل عن فترة التأخير وفقا للضوابط النظامية.
ما المقصود بوضع اليد المؤقت على العقار؟
نزع الملكية يختلف عن وضع اليد المؤقت.
فنزع الملكية يؤدي إلى انتقال ملكية العقار وفقا للإجراءات النظامية، بينما وضع اليد المؤقت يكون لتحقيق مصلحة عامة ذات طابع مؤقت.
وقد نصت المادة الخامسة والعشرون على جواز وضع اليد المؤقت على العقارات مقابل تعويض عادل.
ولا يمنع وضع اليد المؤقت من اتخاذ إجراءات نزع الملكية لاحقا إذا استلزم الأمر ذلك وفقا للنظام واللائحة.
كم مدة وضع اليد المؤقت على العقار؟
حددت المادة الثامنة والعشرون مدة وضع اليد المؤقت بما لا يتجاوز ثلاث سنوات كحد أقصى.
وإذا رأت الجهة صاحبة المشروع أن هذه المدة غير كافية، فيمكن تمديدها لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات أخرى، ولكن يشترط لذلك:
- موافقة لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت
- موافقة مالكي العقارات على التمديد
وإذا تعذر الاتفاق مع المالك، فعلى الجهة صاحبة المشروع إخلاء العقار بنهاية المدة الأصلية.
وهذه ضمانة مهمة للمالك حتى لا يتحول وضع اليد المؤقت إلى سيطرة مفتوحة المدة على العقار.
ما التعويض المستحق عند وضع اليد المؤقت؟
فرق النظام بين نزع الملكية ووضع اليد المؤقت.
فوفقا للمادة السادسة، يستحق مالك العقار الذي وضعت اليد عليه مؤقتا تعويضا لا يقل عن أجرة المثل، ويضاف إلى أجرة المثل عوض عن وضع اليد المؤقت بنسبة 20% من أجرة المثل، وفقا للضوابط التي تحددها اللائحة.
وبالتالي لا يحق للجهة استخدام العقار بصورة مؤقتة دون مقابل مالي وفقا للنظام.
هل يستطيع مالك العقار الاعتراض على قرار نزع الملكية؟
نعم.
نصت المادة السادسة والثلاثون على أن من صدر بشأن عقاره قرار بناء على النظام واللائحة يمكنه التقدم بالاعتراض عليه وفقا للإجراءات النظامية ذات العلاقة.
وقد يكون الاعتراض مرتبطا بطبيعة القرار أو الإجراءات أو التقييم أو غير ذلك من المسائل التي يجيز النظام الاعتراض عليها.
ولهذا يجب على المالك عدم الاكتفاء بالاعتراض الشفهي، وإنما دراسة القرار والمستندات والمواعيد النظامية وتحديد المسار النظامي المناسب.
هل يحق للمالك التصرف في العقار أثناء إجراءات نزع الملكية؟
نعم، فقد نصت المادة الحادية والثلاثون على أن أحكام النظام لا تخل بحق مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو وضع اليد المؤقت عليها في التصرف بهذه العقارات.
لكن المشتري يحل محل البائع في الحقوق والالتزامات المرتبطة بنزع الملكية أو وضع اليد المؤقت، ويلتزم البائع بإبلاغ المشتري بما اتخذ بشأن العقار.
وهذا يعني أن التصرف في العقار خلال هذه المرحلة لا ينبغي أن يتم دون إطلاع الطرف الآخر على وضع العقار والإجراءات القائمة عليه.
ماذا يحدث إذا لم تعد هناك حاجة إلى نزع ملكية العقار؟
قد تبدأ إجراءات نزع الملكية ثم تنتفي الحاجة إلى العقار.
وفي هذه الحالة تلزم المادة الثانية والثلاثون الجهة صاحبة المشروع أو الجهة المشرفة بإبلاغ الهيئة بانتفاء الحاجة خلال مدة لا تتجاوز 90 يوما من تاريخ انتفاء الحاجة.
كما يحق لمالك العقار في بعض الحالات التقدم بطلب استرداده خلال سنة من تاريخ إبلاغه بانتفاء الحاجة، ويشترط لذلك إعادة ما حصل عليه من تعويض وفقا لما قرره النظام.
وهذه من الضمانات التي تعكس أن نزع الملكية مرتبط بالحاجة الفعلية للمصلحة العامة وليس غاية مستقلة بذاتها.
هل يحق لغير مالك العقار المطالبة بالتعويض؟
نعم، فالحماية لا تقتصر على مالك العقار في جميع الحالات.
وتنص المادة الثلاثون على أن النظام لا يخل بحق المتضرر من غير مالكي العقارات المقرر نزع ملكيتها أو وضع اليد المؤقت عليها في المطالبة بالتعويض عن أي ضرر يلحق به بسبب إجراء من إجراءات نزع الملكية أو وضع اليد المؤقت.
وبالتالي قد توجد حقوق مالية لأشخاص آخرين غير مالك العقار بحسب طبيعة الضرر الذي لحق بهم.
مثال عملي على نزع جزء من عقار للمنفعة العامة
إذا قررت جهة صاحبة مشروع إنشاء طريق يحتاج إلى اقتطاع جزء من أرض مملوكة لشخص، فلا يقتصر الأمر على حساب مساحة الجزء الذي ستأخذه الجهة.
يجب دراسة:
- القيمة السوقية للجزء المنزوع
- المباني أو الغراس الموجودة عليه
- تأثير الاقتطاع على الجزء المتبقي
- تكاليف الإصلاح والترميم إن وجدت
- مقدار النقص في قيمة الجزء المتبقي
- مدى صلاحية الجزء المتبقي للانتفاع
- أي أضرار أخرى ناتجة عن إجراءات نزع الملكية
فإذا كان الجزء المتبقي غير صالح للانتفاع وفقا للضوابط الفنية، فقد يصل الأمر إلى نزع ملكية كامل العقار وفقا للمادة 22.
وهذا يوضح لماذا لا ينبغي للمالك التعامل مع التقييم باعتباره مجرد حساب لمساحة الأرض المنزوعة.
مثال عملي على الاعتراض على قيمة التعويض
إذا تلقى مالك عقار إشعارا بقيمة تعويض يرى أنها لا تعكس القيمة السوقية الحقيقية للعقار، فمن المهم مراجعة أساس التقييم والتقارير المعدة بواسطة المقيمين المعتمدين.
فالمسألة ليست مجرد مقارنة الرقم بمبلغ يعتقد المالك أنه مناسب، وإنما يجب دراسة:
- هل التقييم أُعد وفقا للمعايير المعتمدة؟
- هل تم احتساب المساحة الصحيحة؟
- هل تم تقييم المباني والغراس؟
- هل أخذ التقييم في الاعتبار الجزء المتبقي من العقار؟
- هل توجد أضرار إضافية ناتجة عن إجراءات نزع الملكية؟
وبناء على ذلك يمكن تحديد ما إذا كانت هناك أسباب نظامية للاعتراض أو المطالبة بإعادة النظر.
ما المبادئ المهمة في نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة؟
نزع الملكية استثناء مرتبط بالمصلحة العامة
لا يجوز نزع ملكية العقار لمجرد الرغبة في تملكه، وإنما يجب أن يكون الغرض مرتبطا بالمصلحة العامة وفقا للنظام.
التعويض العادل ضمان أساسي للمالك
المادة الثانية تقرر أن نزع الملكية لا يكون إلا مقابل تعويض عادل، بينما فصلت المادة السادسة عناصر التعويض المستحق لمالك العقار.
لا يكفي تقييم العقار وحده عند اقتطاع جزء منه
إذا كان نزع الملكية جزئيا، فيجب النظر أيضا إلى أثر الاقتطاع على الجزء المتبقي وفقا للمادة 22.
التعويض يجب أن يرتبط بالضرر
النظام لم يكتف بالقيمة السوقية، بل أضاف نسبة 20% من القيمة السوقية ومقابل الأضرار الناشئة عن إجراءات نزع الملكية.
للمالك حق الاعتراض
المادة 36 قررت حق من صدر بشأن عقاره قرار في التقدم بالاعتراض وفقا للإجراءات النظامية ذات العلاقة.
كيف يساعدك موقع الجوهر في القضايا العقارية ومطالبات التعويض؟
قضايا نزع ملكية العقارات تحتاج إلى دراسة دقيقة، لأن النزاع قد لا يكون حول مبدأ نزع الملكية نفسه فقط، وإنما حول صحة الإجراءات أو قيمة العقار أو مقدار التعويض أو الأضرار الناتجة عن الاقتطاع أو أثر المشروع على الجزء المتبقي.
ويمكن أن يساعدك موقع الجوهر في القضايا العقارية والمطالبات من خلال:
- مراجعة مستندات ملكية العقار
- دراسة قرار البدء في إجراءات نزع الملكية
- مراجعة تقارير التقييم
- دراسة قيمة التعويض ومدى توافقها مع الأحكام النظامية
- دراسة الأضرار الناتجة عن نزع الملكية
- إعداد الاعتراضات والمذكرات القانونية
- متابعة المطالبات المتعلقة بالتعويض
- دراسة حالات وضع اليد المؤقت على العقار
كما تساعد المراجعة القانونية المبكرة على تحديد الحقوق التي يمكن المطالبة بها قبل الوصول إلى مرحلة الإخلاء أو صرف التعويض. ويمكنك كذلك الاطلاع على مقال المسؤولية المهنية للمحامي في السعودية للتعرف على جانب من المسؤوليات المهنية المرتبطة بممارسة المحاماة.
للاستفسار عن القضايا العقارية ومطالبات التعويض، يمكنك التواصل مع موقع الجوهر عبر واتساب لمناقشة تفاصيل الحالة.
الأسئلة الشائعة عن نزع ملكية العقار للمنفعة العامة في السعودية
هل يجوز نزع ملكية العقار دون تعويض؟
لا، فالمادة الثانية من النظام تقرر أن نزع الملكية لا يكون إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل وفقا للنظام واللائحة.
كم نسبة التعويض الإضافي فوق قيمة العقار؟
وفقا للمادة السادسة، يضاف إلى القيمة السوقية للعقار عوض عن نزع الملكية بنسبة 20% من القيمة السوقية، إضافة إلى مقابل الأضرار الناشئة نتيجة إجراءات نزع الملكية.
هل يشمل التعويض المباني والغراس؟
نعم، عند انطباق الحالات التي حددها النظام، تدخل المباني والغراس في تقدير التعويض، خصوصا عند نزع جزء من العقار، وفقا للتفصيل الوارد في المادة 22.
ماذا لو تم نزع جزء من أرضي وأصبح الجزء المتبقي غير صالح للاستخدام؟
عالجت المادة 22 هذه الحالة، وقد يؤدي عدم صلاحية الجزء المتبقي للانتفاع إلى نزع ملكية كامل العقار وفقا للشروط والضوابط النظامية.
هل يمكن الحصول على عقار بديل بدلا من المال؟
يمكن أن يكون التعويض عينيا، بما في ذلك عقار بديل، إذا رضي مالك العقار بذلك وفقا للمادة 16.
هل يمكن الاعتراض على قرار نزع الملكية أو التعويض؟
نعم، قررت المادة 36 حق من صدر بشأن عقاره قرار في التقدم بالاعتراض وفقا للإجراءات النظامية ذات العلاقة.
كم مدة وضع اليد المؤقت على العقار؟
الأصل ألا تتجاوز مدة وضع اليد المؤقت ثلاث سنوات، ويمكن تمديدها لمدة لا تتجاوز ثلاث سنوات أخرى بشرط موافقة اللجنة وموافقة مالكي العقارات.
هل يستحق المالك تعويضا عن وضع اليد المؤقت؟
نعم، ويجب ألا يقل التعويض عن أجرة المثل، ويضاف إليه عوض عن وضع اليد المؤقت بنسبة 20% من أجرة المثل وفقا للمادة السادسة والضوابط النظامية.
الخلاصة
نزع ملكية العقار للمنفعة العامة في السعودية ليس إجراء مطلقا، وإنما يخضع لشروط وضوابط تهدف إلى تحقيق المصلحة العامة مع حماية حقوق مالك العقار.
ويؤكد النظام أن نزع الملكية لا يكون إلا للمصلحة العامة ومقابل تعويض عادل، كما حدد عناصر التعويض في القيمة السوقية للعقار مضافا إليها نسبة 20% ومقابل الأضرار الناتجة عن إجراءات نزع الملكية.
كما منح النظام مالك العقار ضمانات مهمة عند الاقتطاع الجزئي، وعند تأخر صرف التعويض، وعند وضع اليد المؤقت، وأقر له حق الاعتراض وفقا للإجراءات النظامية.
ولهذا فإن التعامل مع قرار نزع الملكية لا ينبغي أن يقتصر على معرفة قيمة التعويض المعروضة، وإنما يجب فحص الإجراءات والتقييم والمساحة والمباني والغراس والجزء المتبقي والأضرار الناتجة عن المشروع لتحديد كامل الحقوق التي يمكن المطالبة بها.